城市地下管网，作为藏在地表之下的“生命线”，承载着供水、燃气、排水等核心民生功能，更关乎城市安全韧性与发展质量。随着“十五五”规划开局，国家明确将地下管网更新纳入重大基础设施建设战略布局，提出2026-2030年完成70万公里管网建设改造，新增投资需求突破5万亿元，万亿级“旧改新赛道”正式开启。
但管网更新“投资规模大、回报周期长、资金缺口大”的行业困局，始终是政企推进项目的核心痛点。想要分食这万亿蛋糕，关键不在于“敢投入”，而在于“会操作”——核心就是抓住“找对钱、挣对钱”两大主线，精准对接政策红利、找对实操路径、借鉴成功经验，才能让城市“生命线”升级，同时实现可持续的商业价值，解锁城市旧改的“新钱景”。
一、 政策导航：看懂风向，顺势而为
国家的政策导向，是项目启动的“指南针”和融资的“强心剂”。
国家战略牵引：近年来，从国务院到各部委，密集出台政策支持城市地下管网建设与更新。核心是推动城市高质量发展，补短板、强弱项、惠民生。政策明确了管网更新是“两新一重”（新型基础设施、新型城镇化，以及交通、水利等重大工程）建设的重要内容，战略地位凸显。
资金支持加码：中央预算内投资、国债资金、专项资金等，对符合条件的管网更新项目给予重点倾斜。特别国债、政策性开发性金融工具（如抵押补充贷款PSL） 等，成为低息、长期资金的重要来源。关键在于项目要精准对接国家支持方向，如城市内涝治理、燃气管道老化更新、污水收集处理效能提升等。
模式创新鼓励：政策大力推广政府和社会资本合作（PPP）新模式，鼓励特许经营，推动社会资本参与。近期出台的特许经营新规，明确了“特许经营+联合开发”、“管网+资源开发”等更灵活的市场化路径，为“挣对钱”提供了制度基础。
一句话指南：吃透政策，将项目精准嵌入“国家战略盘子”，是获得官方资金支持、降低融资门槛的第一步。
二、 投融资实战：多路找钱，创新挣钱
解决了“向谁要钱”，更要解决“如何赚钱”，形成可持续的商业模式。
攻略一：“找对钱”——构建多元化融资组合拳
单纯依靠财政投入难以为继，必须打好融资“组合拳”。
中央及地方财政资金（“启动金”）：积极申请各类专项资金、预算内投资，用于项目资本金或直接补助，发挥“四两拨千斤”的杠杆作用。
政策性、开发性金融（“稳定器”）：与国家开发银行、农业发展银行等对接，争取期限长（可达30年）、利率低的贷款。这类资金是投资规模大、收益偏低但社会效益显著项目的“压舱石”。
商业金融与债券（“主力军”）：鼓励商业银行提供绿色信贷、项目贷款。支持符合条件的企业发行企业债、公司债，特别是基础设施领域不动产投资信托基金（公募REITs）。REITs能盘活存量管网资产，实现投资良性循环，是当前最受关注的创新工具。
社会资本（“活水源”）：通过PPP、特许经营等模式，引入专业的社会资本方（国企、民企、外企）进行投资、建设和长期运营。关键在于设计清晰、公平、可持续的回报机制。
攻略二：“挣对钱”——挖掘可持续的盈利模式
管网项目不能只靠政府付费，必须挖掘自身“造血”功能。
模式1：使用者付费：这是最基础的模式。通过更新改造，提升供水、供热、燃气等管网运营效率，降低漏损，直接增加运营收入。关键在于建立科学、动态的定价调整机制。
模式2：经营性资源捆绑开发：将管网更新与周边土地整理、停车资源、广告资源、地下空间商业开发等捆绑，用经营性收入反哺公益性支出。例如，在实施道路和管网改造时，同步规划建设智慧停车楼、充电桩、便民商业设施。
模式3：价值外溢回收：管网更新能极大改善区域环境、提升土地价值。可通过设立“特别收益区”，对因管网改造而显著受益的不动产（如周边商业地产、住宅）征收一定比例的价值增值反哺资金，或与开发商进行收益分成。
模式4：数字赋能与衍生服务：在管网中同步布设智能传感设备，构建“城市地下生命线”物联网，实现智慧运维。其监测数据、预警服务可向政府、企业和公众提供，产生数据服务收入。智慧化本身也能降低长期运维成本。
三、 案例解码：他山之石，可以攻玉
案例A：南方某市“厂网一体”污水治理PPP项目
做法：该市将存量污水处理厂、新建厂站与整个污水收集管网“打包”，授予社会资本方30年特许经营权。
找钱：项目总投资超百亿，资本金由社会资本方与政府平台按比例出资，剩余资金通过项目公司银行贷款解决。